Paris, Grand Lyon, Rennes Métropole… De nombreuses collectivités ont fait part de leur volonté de favoriser la surélévation des immeubles, voire de surélever les leurs, pour créer des logements et éviter l'étalement urbain. Si cette densification présente de nombreux avantages et peut constituer une source de financement des travaux de rénovation énergétique, elle se heurte parfois aux règles de construction et d'urbanisme.
La surélévation est soumise à la réglementation des bâtiments neufs et conditionnée à l'obtention d'une autorisation de construire. Si ces principes n'ont jamais été remis en cause, le législateur a multiplié les cas de dérogations pour prendre en compte les contraintes techniques et juridiques en la matière.
Règles de construction. Afin de favoriser la surélévation, l' (CCH) prévoit la possibilité pour le préfet d'accorder des dérogations aux règles et mesures relatives à l'isolation acoustique, aux passages de brancards, aux ascenseurs, à l'aération, à la protection des personnes contre l'incendie, à l'accessibilité aux personnes en situation de handicap, à la réglementation environnementale et aux lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique. Il peut y recourir lorsque les caractéristiques, notamment structurelles ou liées aux matériaux en place, du bâtiment à surélever ne permettent pas d'atteindre les objectifs définis par le CCH (isolation acoustique, accessibilité…).
La dérogation peut être assortie de prescriptions particulières et imposer des mesures compensatoires au maître d'ouvrage. Les demandes de dérogation sont instruites par le préfet, et le délai d'instruction d'un dossier est alors majoré de deux mois.
Règles d'urbanisme. En matière d'urbanisme, les premières dérogations sont intervenues dès 2009 avec la loi de mobilisation pour le logement (). Aujourd'hui, l' (C. urb.), applicable dans les communes situées en zones tendues, prévoit la possibilité d'accorder des dérogations aux règles de gabarit et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour autoriser à dépasser la hauteur maximale prévue par le plan local d'urbanisme (PLU). Pour cela, la surélévation doit porter sur une construction achevée depuis plus de deux ans et avoir pour objet la création de logement ou un agrandissement de sa surface.
Si le projet est contigu à une autre construction, il est également possible de déroger aux règles de gabarit pour dépasser la hauteur maximale. Sur ce point, le Conseil d'Etat a précisé que la notion de gabarit englobe les règles relatives à l'emprise au sol, à la hauteur ou au gabarit des bâtiments fixées par le règlement du PLU (). La demande de dérogation génère une majoration du délai d'instruction d'un mois ().
Cet impératif de repenser la densification en lien avec l'objectif de zéro artificialisation nette s'est plus récemment traduit par l'amendement introduit par les sénateurs à la proposition de loi visant à faciliter la transformation des bâtiments de destination autre qu'habitation en habitations. Le texte - dont l'issue est incertaine en raison de la dissolution de l'Assemblée nationale le 9 juin - prévoit la possibilité pour l'autorité compétente en matière d'autorisation de construire « d'autoriser le changement de destination d'un bâtiment ayant une destination autre que l'habitation en bâtiment à destination principale d'habitation […], en dérogeant aux règles relatives aux destinations du [PLU] ou du document en tenant lieu. L'autorisation de changement de destination s'applique également, le cas échéant, aux extensions ou surélévations effectuées dans le cadre des travaux ou opérations visés par l'autorisation d'urbanisme concernée ».
