Le vendeur en Vefa doit fournir à l’acquéreur une garantie de remboursement ou d’achèvement, laquelle peut être intrinsèque (constituée par l’opération elle-même) ou extrinsèque (cautionnement, par exemple). Les acquéreurs d’un bien immobilier acquis en Vefa avec garantie intrinsèque ne peuvent pas être dédommagés pour défaut de conseil par le notaire dès lors qu’ils ont eu connaissance du choix, de la définition et des conditions légales de la garantie d’achèvement. C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation le 20 mars.
En l’espèce, des époux achètent un bien en Vefa. Ils signent l’acte devant notaire, alors que les fondations sont achevées et le financement de l’ensemble immobilier assuré à 75 % par le montant du prix des ventes déjà conclues. Il en est justifié au contrat et la garantie d’achèvement est constituée, de façon intrinsèque, par l’immeuble lui-même. La liquidation judiciaire du vendeur intervient sept mois après sans que l’immeuble soit terminé. Les acheteurs tiennent le notaire pour responsable de leur préjudice en raison de la nature de la garantie choisie par le vendeur et de sa dépendance avec la solvabilité de ce dernier. Mais la cour d’appel rejette leur demande de dommages et intérêts en estimant que le notaire n’a pas manqué à son devoir de conseil. La Cour de cassation lui donne raison.
Alors que « la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi » et que « toutes les conditions d’application avaient été réunies », les juges suprêmes retiennent que « si elle ne présente pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n’en est pas moins licite. ». L’officier public n’a donc pas à dénoncer, fût-ce au nom de son devoir de conseil, les risques inhérents à ce dispositif légal.
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