Un mastodonte européen, gérant 500 000 logements, est sur le point de naître en Allemagne. A l’initiative : le premier bailleur privé du pays, Vonovia. Ce dernier n'est pas un inconnu en France : il fait partie d’un consortium de cinq investisseurs institutionnels (aux côtés de l’ErafpP, l’Ircantec, CDC Habitat et Swiss Life), qui, depuis 2018, détiennent 80 % de Foncière Vesta, un véhicule réunissant 4 000 logements cédés par ICF Novedis, filiale du groupe SNCF (qui a conservé 20% du portefeuille). Vonovia a lancé une offre de rachat amicale sur son concurrent, Deutsche Wohnen, ont fait savoir les deux parties lundi 24 mai.
Contrairement à une offre jugée au rabais en 2016, le conseil d'administration et le conseil de surveillance du numéro deux allemand soutiennent l'offre. Le mariage, pour une opération de 19 Mds€, devrait être bouclé d'ici fin août, assurent les deux sociétés cotées au Dax, l'indice regroupant les 30 plus grandes entreprises allemandes, dans deux communiqués distincts.
« Limiter les augmentations de loyer jusqu'en 2026 »
Dans une Allemagne où environ 85% des résidents sont locataires, les futurs alliés promettent d'être exemplaires. Ils veulent « agir en partenariat étroit avec les décideurs politiques », s'engagent à « limiter les augmentations de loyer jusqu'en 2026 » ou encore à construire de « nouveaux appartements pour Berlin », la capitale frappée depuis plusieurs années par une envolée du prix des loyers et un manque de logements abordables.
Or Deutsche Wohnen souffre d'une réputation sulfureuse qui lui vaut de symboliser l'avidité des investisseurs immobiliers. Le groupe s'est fortement développé durant les années 2000 en rachetant de grands parcs immobiliers, notamment publics, dans la capitale. Quelque 70% du parc de Deutsche Wohnen se trouve à Berlin. Dimanche, une manifestation contre la flambée des prix de l'immobilier a rassemblé plusieurs milliers de personnes dans la capitale.
Vonovia a multiplié de son côté les acquisitions ses dernières années, avec l'autrichien Buwog pour 5 Mds€ ou son concurrent suédois Hembla pour plus d'1 Md€. « Il y a une pénurie d'appartements abordables et adaptés à chaque génération, de nombreux bâtiments doivent être rénovés pour améliorer leur efficacité énergétique », affirme Rolf Buch, PDG de Vonovia cité dans le communiqué. « La fusion avec Deutsche Wohnen nous donnerait la possibilité de relever ces défis avec force », ajoute le dirigeant qui prendrait la tête du nouveau géant, avec Michael Zahn, PDG de Deutsche Wohnen comme adjoint.
Dans le viseur des associations de locataires
Vonovia et Deutsche Wohnen accepteront dans ce cadre « de limiter l'augmentation régulière des loyers pour l'ensemble de leurs portefeuilles berlinois à un maximum de 1% par an au cours des trois prochaines années et à la compensation de l'inflation au cours des deux années suivantes ». Dans le même temps, « la charge imposée aux locataires par la modernisation énergétique des logements sera aussi basse que possible ». Le futur groupe veut aussi « offrir au Land de Berlin la possibilité d'acquérir un nombre important d'appartements provenant des portefeuilles des deux sociétés ».
Deutsche Wohnen a souvent été accusé par les associations de locataires de ne pas assez investir dans les rénovations et d'exagérer la hausse des loyers.Résultat de cette frustration: une campagne a été lancée par des activistes berlinois pour obtenir un référendum local visant à forcer la municipalité à « exproprier » les sociétés immobilières et racheter leur parc de logements.
