« Les investisseurs ont accepté de baisser leur rendement mais il y a une pression à la hausse sur les loyers. On essaie de résister à part sur le marché spécifique de la logistique urbaine qui émerge depuis trois ans. » Constat dressé par Christophe Hamon, directeur immobilier d’ID Logistics (22 000 collaborateurs dont 6 500 en France, CA 2020 : 1,6 Md €), à propos de l’emballement autour de l’entrepôt depuis le premier confinement.
Basé à Orgon (Bouches-du-Rhône), le prestataire de « grands comptes » vendant « des produits de grande consommation » gère 6 000 000 m² sur 340 sites logistiques dans 17 pays, principalement européens, présente Christophe Hamon. En France, ID Logistics exploite 2 600 000 m² sur 106 sites d’une surface moyenne comprise entre 25 000m² et 30 000m².
Quartus partenaire
Porté par « nos clients qui nous disent où aller », dixit Christophe Hamon, le groupe annonce le lancement cette année en France d’au moins 200 000 m² pour des livraisons en 2023 dans l’Ouest, l’Ile-de-France et la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, caractérisée par un manque de foncier et une flambée des loyers. Les surfaces par site à bâtir sont comprises entre 30 000 m² et 100 000 m².
Les projets neufs sont réalisés en propre ou via des partenariats avec le constructeur francilien Quartus, le contractant général lyonnais APRC… La conception peut être confiée à AFA Architectes du groupe Artelia, partenaire historique apprécié pour sa « réactivité », confie Christophe Hamon. Ce dernier s’appuie sur une équipe immobilière d’une dizaine de collaborateurs, notamment chargée d’identifier le foncier.
Les trois points clés du cahier des charges sont : « certification BREEAM very good ou excellent », « installation de panneaux solaires sur la totalité de la toiture » alors que la loi Climat et Résilience impose un minimum de 30 % et « limitation des coûts de maintenance car on reste exploitant du bâtiment », résume-t-il. Cela passe notamment par de l’éclairage LED via un partenariat avec Signify (ampoules Philips).
Au rayon livraisons 2022, le directeur immobilier cite « les 50 000m² au Plessis-Pâté (Essonne) en janvier pour un client confidentiel ». En mars, l’enseigne Courir doit s’installer au sein d’un nouvel entrepôt de 18 000m² à Montierchaume (Indre). Autre exemple datant de fin 2021 : un site de 30 000 m² à Laronxe (Meurthe-et-Moselle) pour Leroy Merlin.
« Ralentissement dans le neuf »
Si son application est progressive, l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) à horizon 2050 se ressent déjà. « La demande en immobilier logistique va rester soutenue dans les années à venir avec les pure-players et les divisions e-commerce des enseignes traditionnelles mais le ralentissement dans le neuf est déjà engagé en raison des contraintes environnementales. Travailler sur des terrains agricoles est devenu très compliqué. » En témoignent les délais qui s’allongent pour « les demandes de dérogations auprès des services de l’Etat » comme les Directions régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (Dreal), selon lui.
Afin d’éviter toute artificialisation des sols, le groupe « travaille de plus en plus sur des sites existants » : friches industrielles, ferroviaires, parkings… En logistique urbaine, son axe de diversification, ID Logistics cherche « des bâtiments facilement adaptables pour des petits camions » dans des zones d’activités situées en entrée de ville, explique-t-il. Le récent rachat du transporteur français Colisweb pour muscler son offre « clé en main » vise à accélérer sur ce marché, dont le poids dans le chiffre d’affaires du groupe n’est pas communiqué.
