L’inventaire de Gecina sur son patrimoine de 20 Mds€, constitué à 80% de bureaux, génère des travaux. « Cette matière première à transformer suppose un investissement supplémentaire de 1,2 Mds d’ici fin 2026 avec un potentiel de création de valeur significatif : le volume de loyers pourrait augmenter de 120 à 130 M€ », explique Samuel Henry-Diesbach, directeur de la communication financière de Gecina, lors de la présentation des résultats financiers vendredi 18 février.
« Un euro investi, un euro de création de valeur »
Acquisitions en Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) incluses, une trentaine d’opérations seront livrées d’ici 2026. Un exemple : l’immeuble de bureaux Boétie à Paris (VIIIe), dont la livraison est prévue au premier trimestre 2023. L’investissement total, foncier compris, s’élève à 3,3 Mds€, dont 700 M€ pour le logement. Ses partenariats, avec Nexity notamment, pourraient déboucher sur d’autres chantiers.
Situés à 75% à Paris, Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret (Hauts-de-Seine), les bureaux de la société d'investissement immobilier cotée (SIIC) étaient inoccupés à 9,3% au quatrième trimestre 2021, tandis que la moyenne francilienne se stabilisait à 7,4%, selon JLL.
« En Ile-de-France, nous avons 60 millions de m² de bureaux, observe Méka Brunel, directrice générale. C’est peut-être 20 millions de trop. Nous avons construit sans nous poser la question de l’utilité réelle des bâtiments au zénith de la civilisation de l’automobile, alors que la tendance de la centralité était déjà en marche. En outre, les standards plus élevés dans le bureau font que des immeubles ne seront plus adaptés. Il faut faire l’inventaire. Modestement, c’est ce que nous avons fait sur notre patrimoine, en appliquant le principe : un euro investi, un euro de création de valeur. »
Plus de 500 M€ d’actifs cédés
L’examen d’un bureau peu rentable peut aussi déboucher sur une vente. En 2021, Gecina a cédé 512 M€ d’actifs situés dans des zones secondaires comme la deuxième couronne francilienne, boudées par les preneurs et les investisseurs. Une stratégie qui a permis la montée en puissance du logement, du Grand Paris à Bordeaux.
Lancée en 2017, cette politique de diversification donne un peu d’air à Gecina. A périmètre constant, les loyers tirés du résidentiel classique, caractérisé par un faible taux de vacance de 3,2%, enregistre une croissance annuelle de 1,4% (contre -0,6% pour le bureau). Quid des logements étudiants, qui représentent moins de 10% du portefeuille résidentiel ? Frappées par un taux de vacance de 21% malgré le retour des Européens, ceux-ci ont vu leurs loyers baisser de 6,8%.
En 2022, la croissance globale des revenus locatifs est attendue autour de 3%. Et Méka Brunel table sur « une normalisation » de la vacance, sous la barre des 8% (contre 9,2% à fin 2021).
