L’agent immobilier victime de la fraude de son client

Gestion et professions -

Les époux X possèdent un appartement qu’ils souhaitent vendre. Ils confient un mandat non exclusif à une agence immobilière. Le contrat stipule expressément que les vendeurs s’interdisent pendant la durée du mandat et dans la période de douze mois suivant la date d’expiration du mandat de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par l’agence immobilière ou ayant visité les locaux avec elle. Le non-respect de cette disposition entraîne le paiement d’une indemnité compensatrice forfaitaire d'un montant de 13 500 euros. L’agence immobilière rédige un compromis de vente signé avec Madame Y. Cinq jours plus tard, celle-ci rétracte son engagement. Trois mois plus tard, par l’intermédiaire de Maître B, notaire qui détient lui aussi un mandat de vente, un nouveau compromis est établi au profit de Madame Y, usufruitière et de ses enfants, nus-propriétaires. L’agence immobilière assigne les époux X en paiement de dommages-intérêts. La cour d’appel, confirmant la décision du tribunal, rejette la demande d’indemnité de l’agence immobilière au motif que la clause du mandat interdisant pendant une durée déterminée aux vendeurs de traiter avec un acquéreur présenté par elle ne s’appliquait pas en l’espèce. En effet, le deuxième compromis est établi au profit d’un acquéreur différent de celui présenté par l’agence. Dans le premier cas, il s’agissait de Madame Y, dans le second cas, il s’agissait de Madame Y, usufruitière et de ses enfants, nus-propriétaires. L’identité d’acquéreur n’étant pas établie, la clause ne s’applique pas. La Cour de cassation casse l’arrêt rendu et reconnaît le caractère frauduleux du montage de l’opération visant à transformer un acquéreur en lui substituant plusieurs titulaires de droits distincts : un usufruitier et différents nus-propriétaires.