En 2025, Segro pourra bomber le torse. Sauf imprévu, la foncière logistique (10,3 millions de m² détenus, gérés et exploités en Europe, dont 1,8 million en France) aura enfin livré son projet-phare. « Il s’agit de transformer une ancienne gare de marchandises, acquise auprès de SNCF Réseau en novembre 2022 », résume Laurence Giard, directrice générale de Segro France (113M€ de chiffre d’affaires en 2022).
75 000m² logistiques à Paris
Remporté en 2019 avec Icade dans le cadre de l’appel à projets Réinventer Paris 2, ce projet mixte situé rue de Tolbiac dans le XIIIe arrondissement vise la création, en sous-sol, de 75 000m² dédiés à la logistique urbaine. Soit dix fois plus que le « hub » du transporteur Geodis situé boulevard Ney dans le 18e arrondissement, une référence en la matière selon les professionnels.
En complément de ces espaces logistiques, le projet porté par Icade est « en cours de redéfinition pour tenir compte du nouveau PLUi de Paris », fait savoir le promoteur. Il était initialement à forte dose tertiaire et proposait des loisirs ainsi que des serres agricoles... Ce qui fait dire à Laurence Giard que ce morceau de quartier des Olympiades sera « un véritable lieu de vie, pas seulement de stockage à côté du consommateur ».
Quid de la commercialisation ? La dirigeante botte en touche. Elle en dira plus lors d’une visite de chantier prévue le 25 janvier prochain. L’occasion également de détailler le calendrier des travaux et les derniers arbitrages, techniques mais pas financiers. La société cotée ne communique pas les montants investis par projet.
Développeur et foncière
En France comme dans son fief britannique, la foncière européenne a la particularité de développer elle-même ses futurs bâtiments dont elle aura la gestion, ou bien de confier leur construction à des promoteurs nationaux comme Quartus et Linkcity ou des contractants généraux de premier plan. Ce fût le cas à Elancourt (Yvelines). En octobre dernier, GSE a livré pour Segro un bâtiment d’une superficie de 13 616 m², dont 698 m² de bureaux, en lieu et place d’un entrepôt désaffecté déconstruit.
Certifié BREEAM Excellent, labellisé BiodiverCity et loué à un papetier européen pour une durée de neuf ans, le site de distribution urbaine de Segro en appelle d’autres. Si possible multi-niveaux et principalement dans Paris intra-muros, où les loyers élevés garantissent un retour sur investissement jugé intéressant. Car au pays du ZAN, l’un des obstacles au développement de la logistique verticale réside dans le coût de construction. Celui-ci affiche minimum 1800€/m² pour un entrepôt à au moins un niveau, contre 1400€/m² pour un bâtiment classique, selon CBRE. Ce surcoût est lié au « renfort de la structure » qui revient à augmenter le nombre de poteaux au RDC, explique la société de conseil.
Une huitaine de PC à déposer
Le ralentissement général des mises en chantier, y compris dans le non résidentiel, se ressentit-il chez Segro ? « Nous ne vivons pas de crise immobilière en tant que foncière, car la demande locative est forte, observe Laurence Giard. Mais le développement est compliqué. En 2024, il y aura moins de livraisons par rapport aux 120 000m² de 2023, à cause de la rapide hausse des taux depuis mi-2022 et du ralentissement économique. Dans ce contexte, il n’apparaît pas urgent, pour les grands distributeurs et industriels qui devront tôt ou tard revoir leurs maillages et ainsi regrouper des entrepôts, de prendre de nouveaux mètres carrés. »
Il y a quand même du pain sur la planche pour les 56 salariés de Segro France. En témoigne la transformation en cours d’une concession automobile, située rue Saint-Didier dans le XVIe arrondissement de Paris, en « city logistics ». Seront proposés, d’ici 2024, 8 000m² sur quatre niveaux.
La foncière s’illustre également dans la région de Marseille, où son entrepôt-frigo de 18 000m² à livrer en 2025 vient de trouver preneur. Au rayon XXL, en revanche, ses 118 444 m² à lancer en 2024 à Ferrière-en-Gâtinais (Loiret) sont à commercialiser. Si un nombre confidentiel de projets sont « différés », une huitaine de permis de construire (PC) devraient être « déposés d’ici début 2025 », espère Laurence Giard.
