Dans l’ombre des poids lourds du secteur, Action Logement et CDC Habitat, qui pèsent un quart de la production nationale de logements, et des Offices publics de l’habitat (OPH), qui gèrent 40% du parc social français, les sociétés coopératives d’HLM (Coop’HLM) se démarquent par leur vocation : permettre aux ménages des classes modestes et moyennes* d’acquérir leur résidence principale, à un prix inférieur au marché.
« En accession sociale, nous ne pouvons pas acheter aux autres, nous sommes obligés de construire nous-mêmes, rappelle Vincent Lourier, directeur de la fédération nationale des Coop’HLM. C’est pourquoi nous avons une maîtrise d’ouvrage forte, de 57% en 2024. » A titre de comparaison, la fédération des OPH communique un taux moyen de 50% sur la même période, caractérisée par un recours plus important à la Vefa HLM. Chez CDC Habitat Social, principale Entreprise sociale pour l’habitat (ESH) spécialisée dans le logement social du groupe éponyme, seulement 20% de ses HLM produits en 2024 étaient en maîtrise d’ouvrage directe.
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Aux côtés des 110 ESH (sur 166) et 74 OPH (sur 175) qui pratiquent l’accession aidée, 124 Coop’HLM (sur 162) ont enrégistré, au premier trimestre, 2063 réservations. Une hausse de 14% sur un an tirée par le développement du Bail réel solidaire (BRS). Sur la même période, ces opérateurs garantis par la Société de garantie de l’accession des organismes d’HLM (SGAHLM) ont mis en chantier 1414 logements (+8%).
Et pourtant, « nous connaissons de nombreuses difficultés », observe Vincent Lourier. Comme en 2023, les membres de sa fédération affichent un déficit ou sont à peine à l’équilibre sur le dernier exercice. Le dirigeant pointe trois causes : la Réduction du loyer de solidarité (RLS), soit 1,3Md€ prélevés par l’Etat sur les recettes annuelles des bailleurs sociaux ; la rapide hausse du taux du Livret A, de 1% début 2022 à 3% début 2023, qui se répercute sur leur dette ; et « le renchérissement des opérations ».
Mises en chantier en hausse
En cette nouvelle année de crise de la demande et de l’offre, en témoignent aussi bien la baisse des réservations au détail enregistrées par les promoteurs que la forte hausse depuis 2020 du nombre de demandeurs d’un logement social, les coopératives HLM prévoient en 2025 de maintenir leurs investissements, pour s’incrire dans la continuité de l’an dernier.
En construction neuve, celles-ci ont mis en chantier 7724 logements, dont plus de la moitié en accession aidée, en hausse de 19% par rapport à 2023. C’est toutefois moins que 2021 ou 2020, deux années marquées par le lancement de plus 8000 logements. « Globalement, les opérateurs privés ne sont pas au rendez-vous car ils peinent à commercialiser leurs programmes depuis trois ans, ce qui contraint notre production. Nous ne pouvons pas attendre qu’ils fassent notre travail à notre place », souligne Vincent Lourier.
Ce dernier cite l’exemple de La Maison familiale de Provence, une Coop’HLM qui privilégie la maîtrise d’ouvrage directe « en territoire hostile », à savoir la Provence-Alpes-Côte-d’Azur (Paca). Région où les bailleurs sociaux sont les plus exposés à la baisse d’activité des promoteurs, qui produisent 8 HLM sur 10.
En matière de rénovation, les coopératives HLM, qui gèrent plus de 200 000 appartements et maisons, ont identifié exactement 25 554 logements à améliorer d’ici 2034. Quand ceux notés E ne seront plus considérés comme décents d’un point de vue énergétique… Les 15 000 E détenus actuellement par les Coop’HLM représentent la catégorie le plus importante à traiter.
Pour les dizaines de G interdits à la mise en location depuis cette année et qui seront éradiqués « au plus tard en 2026 », assure Vincent Lourier, une coopérative HLM devra dépenser en moyenne 35 000€ par logement. Pour les F : 25 000€. Les E : 19 000€. L’an dernier, les coopératives HLM ont rénové 2802 logements, pour un coût moyen supérieur à 20 000€.
*En zone tendue (A et Abis), à Strasbourg et Nantes par exemple, un célibataire qui souhaite acheter un T1 ou un T2 est éligible au Prêt d’accession sociale (PAS) si son revenu fiscal de référence ne dépasse pas 49 000€.
