Pourquoi croyez-vous à une croissance du recyclage urbain ?
Les fondamentaux sont là. La suroffre de bureaux, caractérisée par les 4,5 millions de m² vacants en Ile-de-France dont 29% issus d’opérations neuves, ouvre de belles perspectives, tout comme les locaux d’entreposage vides. Côté demande, celle-ci est forte sur le logement, en particulier les résidences gérées, comme le coliving et les logements étudiants ou seniors, qui plaisent aux investisseurs institutionnels en quête d’actifs rémunérateurs autres que du bureau. Certes la matière première est abondante, l’argent est fléché sur des produits variés mais la création de valeur dépend des fonds pour financer les travaux. Or, l’environnement actuel n’incite pas à investir.
La rapide hausse des taux d’intérêt semble toutefois se stabiliser depuis l’automne…
La balle est dans le camp des vendeurs publics et privés, accusés par les investisseurs institutionnels de proposer des prix trop élevés. La perte de valeur du bâtiment à transformer, jusqu’à -50%, n’est pas illégitime car la hausse des prix était gonflé ces dernières années. Actuellement gelé, le marché de l’investissement pourrait redémarrer début 2025. Cela fait encore douze mois de correction de prix, nécessaire pour répondre au manque de logements notamment. Plus le prix d’un immeuble de bureaux baisse, plus le nombre de logements issus de ces transformations augmentera. Avec des surcoûts techniques absorbés, les prix de revente seront jugés acceptables par les investisseurs, particuliers ou entreprises.
Ces chantiers pouvant entraîner un changement d’usage selon les besoins des collectivités se concentrent actuellement en Ile-de-France. Et à l’avenir ?
Le recyclage urbain s’exprime où il y a une forte densité. Dans Paris-intramuros, nous avons des exemples de garages et concessions automobiles transformés, mais il ne s’agit pas d’une mine profonde. En régions, les bâtiments publics, les Postes… constituent un petit gisement. Les première et deuxième couronnes franciliennes offrent plus de profondeur, avec des friches à densifier au profit du logement.
